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◇ 中小城市大MALL业态组合的几点建议 ↓

　　随着大城市商业地产项目开发量暴涨，大城市的商业用地和零售服务业的竞争也日益激烈。因在大城市开发经营商业地产成本的增大，许多商业地产开发商从大城市转入拿地相对容易、商业现状相对落后的中小城市。因而，面积在7万——15万㎡的MALL也越来越多出现在一些经济总量相对小些的中小城市，甚至一些县级城市。

　　由于这些中小城市的社会零售额和餐馆娱乐消费量相对较少，因而在进行业态组合设计时，要注意多利用客户价较低的业态，以便能支撑MALL的生存和发展。富智商业地产顾问就此提出几点建议。

义乌小商品城可适当考虑

　　浙江义乌小商品以其高性价比闻名于全球，义乌小商品城在全国许多城市可看到，其多数表现良好。除自身能形成一种对特定消费群的聚集作用外，与周边相关业态的消费群也能产生较大的交叉。中小城市大MALL引入义乌小商品城，不但可以替代城市中原有的一些杂乱的小商品市场，还可以营造出MALL的人气，并使有部分消费交叉的业态增加一定的销售量。比如，山东淄博万集城和河南漯河新天地均引入或规划有义乌小商品城。其中，万集城更是以此来启动整个大MALL项目。

　　有些开发商以为建MALL就应提供中高档商品或服务。其实不然，中小城市的高收入群相当有限，而大MALL更需要为大部分中、低等收入消费群服务，只有极小部分面积可以经营中高档商品，这样才能保证MALL的生存。

游乐园应有较大的市场空间

　　游乐园是一种提供快乐、惊险、刺激等体验的服务场所。这一项目多数在大城市才可能出现。而中小城市，特别是小城市的大多数家庭成员较少有机会体验如过山车等惊险的游乐项目。随着这些中小城市人均收入的提高，在各城镇、乡镇，游乐市场应较为乐观。富智商业地产顾问在近期对河南某地一大型MALL进行业态组合设计时，曾采用抽样调查方式调查当地居民对大型游乐园的需求状况。结果显示，有76.81%被访的家庭表示有较大的兴趣。同时,富智商业地产顾问机构联合北京某游乐设备制造商对该地的消费群进行分析后，建议选用造价和管理费用相对低些的项目，并实行单项收费，以使更多的当地家庭成员加入到此大众体验行列中去，互动MALL的其它业态。

大型电影院不一定行得通

　　在大城市大MALL中，电影院也常常占据一定的面积。虽然现在的家庭影院、网上影院非常普及，但大城市大MALL的电影院也有特定的消费群，这些人可以在其中体验到其它场所无法提供的享受。但是，由于文化、收入、从事工种、社会环境等因素不同，中小城市中的这些需求相对较少，如在MALL中设置电影院，其盈利能力较差。而建筑要求及经营投入相对低得多的多功能影厅则可作为替代项目进入MALL，多功能影厅可以提供少至20-30人，多达200-300人的各种不同体验特色的影视体验场所，为中小城市不同需求的消费者提供服务。

装饰材料家居广场可加大面积

　　随着城市化进程的加快，城市建设对装饰材料、家具、家居等商品的需求越来越大。新建楼房及大MALL多数处于城市新区或郊区，这正好为MLL设立装饰材料及家居广场提供有力的市场支撑，而周期性室内装饰更可能使这个市场量长期保持增长。但是，由于这类商品的占地面积要求较大且租金较低，建议在MALL面积较小时或MALL处于核心商业区内时，适当放弃这类市场。

案例分析

安徽某大型MALL

当地GDP: 2004年生产总值约260亿元，同比增长约16%，三次产业比例为24.90：41.29：33.81；
人口数: 2004年末，全市总人口约350万人，其中，市区约90万人，县区人口260万人；
MALL面积：16.5万㎡
业态组合:
百货 20000
超市 24000
家居广场 40000
数码广场 10000
高级酒店 40000
经济酒店 6000
餐饮娱乐 12000
书城 3000
步行街 10000

　　从上述业态设定来看，家居广场占24.24%的面积，可见开发商对当地家居家装市场的乐观程度；该项目周边还有会展中心、图书馆、40000㎡写字楼等设施，因而设计了一座40000㎡的高级酒店，但明显对目标消费群的消费能力较为乐观，同时也兼顾了旅游市场的主力——设立了经济型酒店，但6000㎡经济型酒店的规划显然偏少；餐饮娱乐仅占0.73%，估计仅考虑会展及高级酒店的消费群，未考虑本地市场中低档餐饮和娱乐的消费；24000㎡的超市及20000㎡的百货则难以在本地生存，原因是规模偏大；10000㎡的数码电器广场和3000㎡的书城较为合适，而10000㎡的步行街规模相对偏小。总体而言，该项目业态组合选择有合理之处，但其市场目标偏重于第二和第三商圈，而不太重视消费比例应占更大分量的第一商圈（本市城区及周边市场）。

　　当然，MALL的业态规划还需考虑周边竞争对手的业态分布、交通条件等多种因素，并通过小组多次反复讨论才能减少失误。

深

圳

市

富

智

商

业

顾

问

机

构


与瑞尔特总经理朱曙东先生、爱地时代总经理张一平先生作为嘉宾

与铜锣湾总裁陈智先生等深圳商业地产界资深人士作为嘉宾合影

与华南MALL招商总监邓俊文先生在一起

重庆“商铺投资”知识讲座

2005深圳秋交会焦点论坛之商业牵引力

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