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◇ 吴德云焦点房谈—商业地产:热潮下的思考 ↓

　　值得注意的是，当MALL的开发商还在为土地和贷款鏖战时，国家行业清理的脚步已经逼近。

　　因此，商业地产迎来新高潮？商业地产的热浪能掀多高？商业地产热潮之下是否需要冷思考？商业地产开发的要点、难点？深圳商业地产向何处发展？

　　本期“焦点房谈”，我们将邀请业界实战专家、资深人士，深入解读2004商业地产发展的现状、商业地产与商业业态的关系、剖析商业地产运营过程中的难点与风险以及商业地产营销个案分析。

　　直播时间：10月2日上午10：30--12：00

　　直播地点：深圳秋交会展馆B1馆搜狐焦点网展位－搜狐直播室

【主持人（傅建辉）】各位嘉宾，各位网友，大家上午好！我是焦点网的主持人傅建辉，今天是秋交会的第三天，欢迎大家来到搜狐直播室。本次焦点话题主题是“商业地产--热潮下的思考”，本次出席焦点访谈的嘉宾主要有：
　　铜锣湾的总裁陈智先生
　　铜锣湾总裁助理赵伟先生
　　华南MALL总监邓俊文先生
　　金光华企划总监沈立伟先生
　　瑞尔特董事长朱曙东先生
　　富智商业顾问总经理吴德云先生
　　至祥地产副总经理余涛先生
　　合和地产总经理席文官先生
　　招商地产策划经理秦丽娟小姐和洪镇湘先生。
　　欢迎大家出席，本次焦点房谈在搜狐网、焦点房地产网,北京、上海、天津、广州、深圳、重庆六大城市同步直播，本期节目我们特别邀请了深圳地产知名记者聂世威先生来做嘉宾主持。有请聂先生。

【聂世威】很高兴和大家在一起，今天的话题分为两大块：一块是“乱世”，一块是“商道”，为什么叫做“乱世”？吴德云总经理也应该有自己的想法，对短线操作有自己的见解。都会感觉到有一些新的考虑，假如我作为投资者的话，我也会对深圳商业地位也好，都有自己的考虑，肯定他有自己的一些想法。

　　【吴德云】谢谢（主持人）！我主要是从事业态的规划和招商等工作。从我们东部的城市，走一趟就可以看到，商业地产有点乱，我支持陈智总裁的说法，商业地产目前的情况，确实是采用的短线操作的做法，主要是什么原因？
　　一是自有资金不足。一个商业地产项目的投资往往要少则几个亿，多达几十亿元，而开发商往往仅有10-20%的自有资金，其它资金缺口主要来源有银行、商铺预售。在我国，现有房地产融资渠道相当有限，银行贷款和商铺预售成为开发商完成开发的主要资金来源。在国家宏观调控的银根紧缩下，你说，不预售商铺开发商怎么活呢？
　　二是金融市场的个人投资品种回报率均不如意，给商铺销售提供了契机。股票、期货入市者多亏少盈，而国债（2004年三年期2.65%）、企业债（约4%），银行存款利率也低得可怜，三年期2.16%，五年期2.25%。2003年全国居民存款高达11.03万亿，其中有部分在寻找个人投资品种，商业地产6~8%的年回报率当然有一定的吸引力。既然有这个市场，开发商何乐而不为呢？
　　三是开发商多数习惯了“卖完就走”的住宅开发模式，加上不熟悉商业运营，也只能是“扬长避短”了。

　　短线操作的后遗症主要是因产权分散导致在经营调整、物业改造、整体推广等方面的意见分歧，使项目没法得到持续经营的保证。
　　一、经营调整：一个商业地产的成功经营需要经过多次的业态、业种等调整，以适应有效商圈的消费需求和竞争变化，而经营调整却要涉及租期、租金、营业面积重组等多方面的调整，这将可能影响到一部分业主的权益，分散的产权可能成为经营调整的瓶颈。
　　二、物业改造：一个商业物业在经营一段时间后，可能要进行翻新、改造等。一般情况下，各租户都比较重视自家营业面积内的形象，而忽视了公共空间的重要性。公共空间的维护和改造也将可能因产权的分散而难以统一意见。
　　三、整体推广：在项目前期和各个经营调整期，一个商业地产项目肯定要进行有计划的整体推广，这就需要推广费用。一般情况下，项目开业后的前期整体推广费用由开发商通过管理公司来支付，但以后各个调整期的推广费用从哪来呢？租户来出？很难！由分散的业主来分摊？更难！

深

圳

市

富

智

商

业

顾

问

机

构


与瑞尔特总经理朱曙东先生、爱地时代总经理张一平先生作为嘉宾

与铜锣湾总裁陈智先生等深圳商业地产界资深人士作为嘉宾合影

与华南MALL招商总监邓俊文先生在一起

重庆“商铺投资”知识讲座

2005深圳秋交会焦点论坛之商业牵引力

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